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北京小產權房能買嗎

添加時間:2017-11-26 23:59:50
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首先應當明確的是鄉(xiāng)產權房只要依法辦理了相關審批手續(xù),其就是合法建筑,法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此,并非只要是鄉(xiāng)產權房就是非法建筑,其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現行法律法規(guī)發(fā)生沖突,才讓人誤認為是非法建筑。
小產權房不是法律概念。第一,買小產權房會面臨法律風險。前面已經詳細論述了由于鄉(xiāng)產權房的特殊法律屬性,使得鄉(xiāng)產權房的流通轉讓存在很多的限制,因為鄉(xiāng)產權房只具備了普通商品房的使用性質,但不具備普通商品房的法律性質,其并不是商品房。所以,法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對鄉(xiāng)產權房是無效的,人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產權房的案件,購房人的權益很難得到維護。同時,由于購買鄉(xiāng)產權房的合同是無效的,因此根據法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產權房仍然購買的,由于己方有過錯,可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約,由于合同無效,購買人的權利將無法得到保障。由于鄉(xiāng)產權房不受法律認可,也不用在房管部門備案,不在政府機構監(jiān)管范圍內,因此在使用房屋的過程中,如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題,其救濟途徑就非常有限。
第二,政策風險,在購買的是在建鄉(xiāng)產權房,購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,如果相關部門整頓鄉(xiāng)產權房的建設項目,可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款,購房人就可能面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。另外,購房后如果遇到國家征地拆遷,由于鄉(xiāng)產權房沒有國家認可的合法產權,購房人并非合法的產權人,所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償,而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。
 第三,目前,鄉(xiāng)產權房屋的開發(fā)建設還沒有明確的規(guī)定加以約束,開發(fā)建設的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產權房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持,開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進行監(jiān)管,主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設,一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現問題,極有可能變成爛尾工程。
 第四,由于所購鄉(xiāng)產權房得不到法律的認可和保護,沒有得到國家房地產主管部門的批準,無法辦理合法的產權手續(xù),購買后也不能合法轉讓過戶。同時對房屋的保值和升值也有很大影響。   “小產權”并不是一個法律上的概念,它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。因此,對“小產權”的涵義并沒有一個規(guī)范的解釋。目前,對“小產權”的解釋歸納起來主要有三種解釋。第一種解釋是針對發(fā)展商的產權而言,將發(fā)展商的產權叫“大產權”,購房人的產權叫“小產權”,這種叫法是因為購房人的產權是由發(fā)展商一個產權分割來的,相對講,發(fā)展商的大,購房人的小。第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的,不用再繳土地出讓金的叫“大產權”,要補繳土地出讓金的叫“小產權”。按這種解釋普通商品房就是“大產權”房,經濟適用房就是“小產權”房。
第三種解釋是按產權證的發(fā)證機關來區(qū)分的,國家發(fā)產權證的叫“大產權”,國家不發(fā)產權證的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫“小產權”,又被稱為“鄉(xiāng)產權”。購房人要注意的是“鄉(xiāng)產權”并不構成真正法律意義上的產權。
“小產權房”以其低廉的價格迅速在全國各大城市蔓延開來,并已在房屋市場上占據了不小的份額,它的合法性及其所引發(fā)的一系列的問題也接踵而至。前不久北京市建委發(fā)出“關于購房有關問題的風險提示”,提醒購房者不要購買無產權的或房屋權屬有爭議糾紛的房屋,并稱“針對當前房地產交易市場中影響交易安全,損害交易當事人合法權益的問題,市建委鄭重提示廣大消費者,不要購買無產權的或房屋權屬有爭議糾紛的房屋,如宣傳為‘使用權’、‘鄉(xiāng)產權’、‘小產權’的房屋都不要購買,此類房屋無產權保障,不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利,且不能辦理房屋的產權過戶手續(xù)。”。這再次引起了大家對“小產權房”的關注及對其法律地位的爭論。
 
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